Une année contrastée pour l'immobilier logistique, porté par la grande distribution
Paris - Lyon, 29 janvier 2014
Avec plus de 2 millions de m² placés en 2013, une hausse de 8 % par rapport à 2012, le marché des entrepôts de plus de 10 000 m² affiche au final une performance honorable, malgré une première moitié de l'année morose et les mauvais résultats des deux premiers marchés nationaux, l'Ile-de-France et Lyon.
Didier
Terrier, Directeur Général d'Arthur Loyd Logistique,
souligne que « 
les transactions ont été alimentées
aux deux tiers par les chargeurs, grande distribution
en tête, à l'origine des plus importants clés-en-main
de l'année. Grâce à eux, la part du développement
est en augmentation de 17 % par rapport à 2012 :
on recense 27 clés-en-main pour 840 000 m². Nombre
de ces derniers sont réalisés à l'acquisition, qui
représente cette année plus du quart des transactions.
»
Les marchés majeurs de la dorsale nord-sud sont à la peine : la baisse est particulièrement sensible en Ile-de-France, qui enregistre 528 000 m² placés, son plus faible volume depuis 2008. Même constat pour le marché lyonnais, en fort recul avec une demande de 270 000 m² (-26 %).
A l'inverse, le marché du Nord-Pas-de-Calais affiche un niveau de commercialisation stable de 254 000 m², tandis que le marché marseillais connait une nouvelle année hors normes avec 362 000 m². Les deux points d'entrée Nord et Sud de la dorsale ont accueilli les plus grands projets clés-en-main de 2013 : 72 000 m² pour Gifi près de Douai et 113 000 m² pour Castorama à St-Martin-de-Crau. Les marchés secondaires ont confirmé leur progression, en hausse de 15 % avec 645 000 m², régions Centre et Normandie en tête.
L'offre immédiatement disponible, notamment en bâtiments de classe B, augmente sensiblement sur la dorsale, à l'exception notoire de la région lyonnaise dont le stock historiquement bas de 225 000 m² ne représente même pas une année de consommation. Dans la plupart des régions, les livraisons en blanc ne sont pas à l'ordre du jour, mais les capacités foncières des opérateurs sont significatives et devront permettre de répondre aux demandes exprimées sur de grands gabarits. Sauf, là encore, sur Lyon, où la pénurie de foncier laisse augurer d'énormes difficultés pour répondre à la demande dans les années à venir.
Les valeurs locatives prime s'établissent à 50 € en Ile-de-France et de 42 à 43 € sur le reste de la dorsale : ces dernières se maintiennent sur les grandes surfaces et les bâtiments de classe A. Sur les marchés sous-offreurs, les mesures d'accompagnement sont en voie de disparition.
Le marché de l'investissement fléchit légèrement avec 850 millions d'euros engagés, marqué par le ralentissement des ventes de portefeuilles et l'intérêt confirmé des investisseurs anglo-saxons. Le taux prime s'établit entre 7,27 et 7,7%, selon la taille des bâtiments.
Pour 2014, Didier Terrier anticipe « une baisse des commercialisations, dans un marché de demande sur-mesure, tiré par l'optimisation de la supply-chain des chargeurs, mais pénalisé par un environnement économique encore incertain et par la dégradation de la qualité de l'offre. »
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