Foncier logistique : cette crise qui vient
Mardi 28 mars 2023
Afilog, l’association des acteurs de l’immobilier logistique publie ce matin une cartographie montrant la forte tension foncière dans la majorité des régions françaises.
En collaboration avec ses membres commercialisateurs (Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield, EOL, et JLL), Afilog publie des indicateurs inédits, et exprime l’inquiétude de ses membres quant à la pénurie foncière et immobilière du secteur. L’association demande une mobilisation urgente et ambitieuse de l’Etat et des collectivités pour mieux caractériser, y compris quantitativement, la demande en entrepôts.
Objectif : Donner à la France la logistique dont elle a tant besoin !
État des lieux de la tension foncière : 2/3 des régions de France sont en forte pénurie d’offre de foncier et d’immobilier logistique
Les acteurs de l’immobilier logistique estiment qu’en dessous de 5% de vacance, la situation est critique. Entre 5 et 8%, elle est moins tendue mais encore insatisfaisante pour permettre aux entreprises de se développer selon leurs besoins.
Taux de vacance par région
Pour qu’une entreprise puisse grandir, accepter de nouveaux contrats, diversifier son activité, elle doit pouvoir déménager selon ses besoins : quand le taux de vacance est trop faible, l’espace résiduel ne permet pas aux entreprises d’évoluer. Résultat : des entreprises refusent de nouveaux contrats ou restent dans des bâtiments trop anciens car elles ne trouvent pas d’autres options sur le marché.
Pourquoi la pénurie de l’immobilier logistique est problématique :
- L’absence de disponibilité immobilière et foncière frappe les grands bassins économiques français, ce qui aggrave les difficultés des entreprises à se développer, à se moderniser, à embaucher et est un frein aux dynamiques de réindustrialisation et de transformation vers l’économie bas carbone.
- Le déséquilibre entre l’offre et la demande conduit à une agmentation des loyers des entrepôts (près de 8% sur un an), fragilise les entreprises, singulièrement les TPE et PME, mais aussi le tissu associatif.
- Le manque de disponibilité de foncier au bon endroit conduit à allonger les trajets et la demande de transport et à augmenter le cout de la logistique.
La demande placée est l’indicateur principal de la profession de l’immobilier logistique : elle traduit la somme des contrats de ventes ou de bail effectuée par un particulier, un professionnel ou une institution qui a trouvé l'offre qui lui convient. 34 % de la demande placée concerne une réallocation d’immobilier 66 % nécessite la construction d’un nouvel entrepôt ou la rénovation/adaptation d’un foncier existant.
La demande placée par région
Pourquoi l’offre de bâtiments logistiques est sous forte tension aujourd’hui, ce phénomène s’explique par plusieurs facteurs :
- la croissance de la population et les besoins de développement des entreprises déjà présentes sur le territoire
- la volonté de réindustrialisation du pays, qui conduit à redévelopper d’importants sites industriels et la logistique nécessaires à leur fonctionnement
- les mutations profondes des modes de consommation intégrant l’omnicanalité et le e-commerce (15 à 20% de la distribution).
Les défis de l’immobilier logistique dans la trajectoire de planification écologique :
- Préserver et développer le foncier au plus près des bassin de consommation pour éviter de miter le territoire et pour optimiser les kilomètres parcourus Favoriser le développement de bâtiments y compris de grandes tailles, au plus près du centre des métropoles, servant aussi bien les grandes surfaces commerciales que les petites boutiques de centre-ville, les entreprises, les collectivités, les particuliers, les biens vitaux ou de confort, 24h/365 jours par an, quelque soient les conditions sanitaires, sociales ou géopolitiques.
- Renforcer la part de renovation et de densification de l’existant : le vieillissement du parc logistique actuel approchant l’obsolescence au vu des enjeux (objectifs environnementaux, augmentation des coûts énergétiques, évolutions technologiques…). Un bâtiment logistique a une durée de vie d’environ 40 ans ; on estime qu’aujourd’hui plus d’un tiers du parc a plus de 20 ans.
AFILOG appelle l’ensemble des collectivités à mobiliser du foncier
La réindustrialisation, le développement économique et la transition écologique nécessitent tous une augmentation des volumes de stockage. Une mobilisation opérationnelle et ambitieuse du foncier par les collectivités est donc nécessaire. L’association propose une mobilisation nationale, à visée opérationnelle, conduite avec l’Etat et les Collectivités pour progresser dans la caractérisation des besoins de foncier identifié et du foncier disponible et qu’un bilan national puisse être présenté au prochain comité interministériel de la logistique (CILOG).
- Sur le plan opérationnel, les professionnels de l’immobilier logistique s’engagent à produire des données, à rassembler l’expertise des adhérents et à contribuer aux travaux des collectivités sur l’identification et le fléchage de foncier. Ils s’engagent aussi à apporter des réponses rapides aux besoins de revitalisation de friches et chercheront à trouver, pour chaque site logistique urbain, son optimum d’utilisation.
- Sur le plan prospectif, AFILOG est convaincue de la nécessité d’approches régionales, bien plus opérationnelles que les conférences régionales déjà tenues, à mener par les responsables des SRADDET en concertation active avec les intercommunalités, communes et métropoles compétentes en matière de PLU pour répondre aux besoins logistiques existants, ainsi qu’à ceux produits par les mutations économiques que nous traversons.
Claude Samson, Président d’AFILOG : « Ce travail de concertation et de recensement a permis de mettre en lumière une crise silencieuse de la logistique : la pénurie de surfaces s’accroît dangereusement dans de nombreuses régions sans qu’aucune mesure palliative ou corrective ne soit prise. Cette restriction des ressources immobilières participe à ralentir la productivité des entreprises et à les détourner des nécessaires efforts de modernisation de leur activité, de leur flotte de véhicules et de leurs outils de production. Notre objectif est avant tout de convaincre de l’absolue nécessité d’une action urgente et collective de l’Etat et des collectivités aidés par les acteurs privés, pour les mesures qui s’imposent afin de d’accompagner un vaste tissu d’entreprises transformées par les transitions écologiques des années qui viennent, et de contribuer à la compétitivité et la souveraineté de notre pays ! Nous, professionnels, répondons présents pour relever ce défi collectif aux côtés de l’Etat et des collectivités. »
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