Marché des entrepôts de + de 5 000 m² : plus de 2,2 millions de m² seront placés en France d’ici fin 2014
- La Région parisienne et Lyon creusent l’écart -
20/10/2014
BNP Paribas Real Estate présente son analyse du marché français des entrepôts de + 5000 m2 sur les neuf premiers mois de l’année.
A l’image de la croissance économique, le marché des entrepôts est actuellement dans un cycle qui va de contrecoups en rattrapages sans montrer de signaux d’amélioration par rapport à 2013 (-7% en glissement annuel). En effet, les incertitudes quant au potentiel de croissance économique de l’Europe et de la France a conduit les utilisateurs à avancer de façon prudentielle dans leur projet immobilier.
Dans ce contexte, les utilisateurs se sont tournés vers les valeurs sûres : des entrepôts de qualité, localisés sur la Dorsale (région parisienne et Lyon en tête). Autre élément marquant, la montée en puissance du volume placé par les prestataires qui se confirme mois après mois. Ils dominent actuellement le marché en nombre de transactions et totalisent plus de 40% de la demande placée, un retour en force après plusieurs années en retrait.
« Dans le contexte actuel, nous anticipons un volume placé d’au moins 2,2 millions de m² transactés sur l’ensemble de l’année 2014. Toutefois, des questions demeurent concernant les capacités du marché à renouveler la performance de 2013 où plus de 2,6 millions de m² avaient été signés », analyse René Jeannenot, Responsable du Pôle Activité/Logistique France.
L’offre à un an a progressé (+7% en 9 mois), pour s’établir à 3,8 millions de m² disponibles au 1er octobre 2014. L’offre d’entrepôts de classe A reste stable (+0,8% en 9 mois). À l’inverse, les libérations d’entrepôts moins qualitatifs s’accumulent (+9% en 9 mois) et viennent peser sur le stock global. Le risque n’étant pas recherché, l’offre en blanc demeure marginale et laisse place à de nombreux projets en gris disposant des autorisations et de délais courts de livraison.
En 9 mois, la région parisienne a dépassé le volume placé de 2013
Avec 608 000 m² placés en 9 mois, la région parisienne a d’ores et déjà dépassé le volume placé de l’année 2013. Ce dynamisme s’explique par une forte activité sur les entrepôts de classe A, représentant déjà plus de deux fois le volume signé en 2013. Neuf transactions supérieures à 10 000 m² sont venues animer le marché ce trimestre.
Avec 1,2 million de m² transactés sur les neuf premiers mois de 2014 (-25% en un an), les marchés régionaux ont enregistré des résultats contrastés. Sur la Dorsale, si Lille et Marseille sont en retrait sur les neuf premiers mois de 2014 par rapport à la très bonne année 2013, Lyon réalise une belle percée avec 293 000 m² signés. Cette performance doit toutefois être nuancée en raison de la réalisation de l’opération pour le compte de Leclerc qui totalise à elle seule plus de 100 000 m².
Les loyers faciaux moyens de classe A en France se sont caractérisés par leur stabilité sur les marchés les plus établis, oscillant entre 35 et 52 €/m²/an. Toutefois, l’écart des loyers se renforce. Ainsi, quelques actifs d’exception localisés sur des marchés recherchés ont enregistré des valeurs supérieures à 70 €/m²/an. Sur d’autres marchés, des franchises de loyer de plusieurs mois ont été accordées selon la durée ferme d’engagement, la qualité ou la localisation des actifs.
Sur le front de l’investissement, le marché de la logistique (hors locaux d’activité) se contracte mais totalise plus de 655 millions d’euros engagés sur les neuf premier mois de l’année 2014. Cette baisse doit toutefois être relativisée.
« Faute d’offre à la vente ‘prime’, de nombreux fonds souhaitent profiter de l’arbitrage de portefeuilles pour revenir sur le marché français avec des stratégies ‘Core +’ et ‘Value added’. Nous avons d’ores et déjà identifié plus de 500 millions d’euros en ‘Due-Diligence’ ou sous promesse sur le marché de la logistique (hors locaux d’activité) en France permettant d’anticiper un volume d’investissement proche du milliard d’euros pour l’année 2014 », analyse Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France.
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