Marché de la logistique en France : coup d'arrêt de l'activité sur la dorsale
23 avril 2013
Paris : DTZ, une société du groupe UGL, publie aujourd'hui son analyse trimestrielle sur le marché de la logistique en France :
- RECUL DE 19% DE LA DEMANDE PLACEE : FORT RALENTISSEMENT DE L'ACTIVITE SUR L'ENSEMBLE DES MARCHES DE LA DORSALE NORD-SUD, BONNE PERFORMANCE DES MARCHES PERIPHERIQUES
- 43% DES TRANSACTIONS SONT REALISEES VIA DES OPERATIONS EN COMPTE-PROPRES OU CLES EN MAINS
- 2,9 MILLIONS DE M² DISPONIBLES, DONT LA MOITIE EN ILE-DE-FRANCE
- RESISTANCE DES VALEURS LOCATIVES FACIALES AVEC DES MESURES D'ACCOMPAGNEMENT TOUJOURS PRESENTES
Avec 368 000 m² de demande placée à l'échelle nationale, le marché français des entrepôts supérieurs à 10 000 m² enregistre, au 1er trimestre 2013, une baisse de 19% de son volume de commercialisations. Les marchés de la dorsale Nord-Sud ont été les plus impactés, avec à peine 101 000 m² de demande placée en Ile-de-France (-52% en un an), et aucune transaction sur le marché lyonnais, une première depuis 6 ans. A l'inverse, les marchés périphériques ont su tirer leur épingle du jeu avec près de 200 000 m² commercialisés (+36% en un an). Certains marchés comme les Pays de la Loire ou la Bourgogne ont été particulièrement actifs avec plusieurs transactions d'envergure. Les utilisateurs, à la recherche de solutions adaptées au plus près de leurs besoins, privilégient de façon marquée les solutions clé-en-main ou en compte-propre sur un marché où l'offre existante ne répond plus nécessairement à leurs cahiers des charges. Ces opérations ont ainsi représenté 43% de la demande placée au 1er trimestre 2013.
Sur un marché animé par la commercialisation de bâtiments à construire, le stock d'offres disponibles peine à se résorber. Avec 2,9 millions de m² disponibles fin mars 2013 à l'échelle nationale sur des entrepôts supérieurs à 10 000 m², le stock d'offres immédiates s'est même légèrement alourdi avec le retour sur le marché d'entrepôts d'envergure. L'Ile-de-France concentre à elle seule la moitié des surfaces d'entrepôts aujourd'hui disponibles à l'échelle nationale, avec 1,5 million de m² vacants fin mars 2013. Les disponibilités se polarisent au Nord et au Sud de la région, le long des axes routiers reliant la capitale à Lille au nord et Lyon au sud. Le marché lyonnais représente, pour sa part, 15% de l'offre immédiate avec 437 000 m² vacants fin mars 2013. Les autres marchés -Bourgogne, Normandie ou Pays de la Loire - proposent chacun encore environ 100 000 m² de surfaces disponibles à la location où à la vente, malgré un trimestre actif sur le front des commercialisations.
Malgré une demande placée en berne, les valeurs locatives résistent sur la grande majorité des marchés. Le manque d'offre de qualité, même sur les marchés où elle est la plus abondante comme à Lyon ou en Ile-de-France, empêche toute pression à la baisse sur les valeurs locatives. Les entrepôts de première main se louent dans une fourchette allant de 35 €/m²/an sur les marchés où l'offre est pléthorique, comme en Bourgogne, à 51 €/m²/an en Ile-de-France.
Dans un contexte de ralentissement économique dont on peine à anticiper le terme, les opérateurs, toujours prudents, ne lancent pas de projets en blanc, mais se positionnent sur des fonciers pour anticiper de nouveaux développements. La tendance semble être au développement de parcs ou de méga entrepôts avec plusieurs permis de construire.
Chantal Hermand, Directrice Département Logistique France, commente : « La volatilité du marché de la logistique se confirme et 2013 ne devrait pas encore être l'année du retournement. Néanmoins, de beaux appels d'offre pour des clés en main d'envergure devraient se concrétiser dans l'année. Que ce soient d'anciens sujets qui refont surface après quelques années passés dans les tiroirs, ou de nouveaux projets en réponse à une réorganisation stratégique, ils sont portés en majorité par des chargeurs de plus en plus exigeants qui ne trouvent pas sur le marché les entrepôts en parfaite adéquation avec leurs cahiers des charges. Le problème de l'obsolescence des bâtiments logistiques n'a jamais été aussi évident ».
Magali Marton, directrice des Etudes conclut : « Le marché des entrepôts est rattrapé par le ralentissement économique avec très peu de demandes nouvelles exprimées et peu de réalisations au 1er trimestre 2013. Si quelques transactions d'envergure sont actuellement en phase finale de bouclage, elles ne sont pas en nombre suffisant pour renverser la tendance baissière de ce 1er trimestre. Nous anticipons donc un volume placé de l'ordre de 1,5 à 1,8 million de m² pour l'ensemble de l'année ».
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